이편한세상 명덕 이편한세상 명덕역 퍼스트마크​대구 남구 대명동 명덕역 역세권에 'e편한세상 명덕역 퍼스트마크'가 금년 8월 후 분양을 한다는 소식 전해드립니다. 더블어 대구 남구 대명동의 미분양 아파트도 같이 살펴보면서 조심스레 미래 아파트 매매 가격에 대한 전망도 해 볼 생각입니다. 명덕역 이편한세상에 거는 기대감은 남달라 보입니다만 부동산의 흐름을 모르는 구매자들에겐 덫이 될 수도 있겠단 생각입니다. 대구의 아파트 시세가 어떻게 형성되어 가는지를 보면서 미래 전망도 해 보기로 하겠습니다.​대구 아파트 매매가격의 형성은 네이버 부동산 호가 지도를 보면 잘 알 수 있습니다. 먼저 수성구 핵심지역인 범어 4동과 만촌 3동을 보겠습니다. 4년 미만 신축과 분양권입니다. 전용 84㎡ 타입을 기준으로 보도록 하죠. 경신고에 가까운 힐스테이트 범어가 15.5억으로 가장 명덕 이편한세상 높고, 대륜고와 가까운 만촌자이르네가 12억을 보입니다. 빌리브 범어도 12억의 평균 호가를 보입니다. 범어 1동에선 수성범어w가 14억으로 평균 호가가 올랐습니다. 범어아이파크가 청약에서 완판을 한 후 평균 호가가 12.6억으로 상승을 한 것도 하나의 이벤트라 할만합니다. ​​​​동대구 역세권이 동대구 지역의 매매시세를 보죠. 더샵디어엘로가 7.5억을 보입니다. 힐스테이트 동대구 센트럴은 6.3억, 동대구역 화성파크드림은 6.5억까지 평균 호가가 치솟았습니다. 동대구 역세권에 관심을 갖는 투자자들이 늘고 있는 것 같습니다. 학원가 같은 생활 인프라가 더 보충된다면 어쩌면 이곳이 제2의 선호지역이 될 충분한 여건을 갖추었죠. 구 MBC 부지에 더샵 브랜드의 분양이 순조롭게 진행된다면 동대구역에서 수성구에 가까운 지역의 매매가격은 업그레이드될 가능성이 높습니다. 아직 7억 이상 실거래가를 찍지 못한 명덕 이편한세상 것이 아쉽습니다.​​​​최근 수성구를 제외하고 가장 핫한 곳이 중구 남산동 남롯입니다. 남산롯데캐슬센트럴스카이 실거래가 최고가 7.73억을 기록했습니다. 어떤 전문가는 그 금액으로 수성구로 갈 것이지...라고 하더군요. 수성구에서 이 금액이면 좋은 학군의 아파트 단지를 고를 수도 있을 듯합니다. 그러나 새 아파트에 대한 열망이 강한 지금 수성구를 고집할 필요는 없다는 생각입니다. 중구에서 태평로와 동인동 그리고 대봉동은 아직 6억 이하에 머물러 있는 것도 시세 흐름을 잘 살펴야 되는 이유라 말하고 싶습니다. 갈수록 사람들이 모이는 곳에 모인다고 할 수 있습니다.​​​​​아래는 북구 평균 호가입니다. 대구역 쪽에 6억 호가 외엔 이렇다 할 단지가 보이지 않습니다. 북구 침산동 권역에서는 아직 오페라 삼정이 대장입니다. 6.5억의 평균 호가를 보이고 명덕 이편한세상 실거래가도 6억 중반을 보입니다. 고성동과 대구역 주변 칠성동 2가의 미분양분이 소진될 때까지 상승은 제한적일 것으로 보이는군요.​​​​남구도 마찬가지입니다. 1호선 역세권에 아랑곳하지 않고 5억 대 호가에 머물러 있습니다. 남구가 1호선 역세권에 속한 지역이 많음에도 이러한 모습을 보이는 것은 인구의 부족과 인프라의 부족 때문이란 진단을 내리고 싶습니다. 과거 중구와 같이 인구공동화를 겪으면서 인프라가 확충되지 않았고 낡았단 느낌이죠. 중구 남산동은 좋은 위치 탓에 이전부터 사람들이 모여들었기 때문에 지금의 성세를 구가하지만 남구는 이제 시작이니 그만큼 힘이 든 것이죠.​​​​아래에서 보시다시피 달서구 상인, 월배, 진천, 월성 지역은 개발할 곳이 부족하여 4년 이하의 아파트가 거의 눈에 띄지 않습니다. 인구가 늘지 못하고 줄어드는 경향이 가장 높은 명덕 이편한세상 곳이라 할 수 있습니다. 아래 표에서 보듯 달서구가 유독 많은 인구 유출을 보입니다. 입주물량과도 관련이 있습니다. 중구, 동구, 서구에 입주물량이 많았죠. 당연히 인구의 증가를 가져왔습니다. 다음으로 인구가 많이 줄어든 곳은 남구입니다. 지금 건축 중인 아파트들의 입주가 시작되면 인구는 조금 회복될 것으로 보입니다. ​​​출처 : 아실​상인푸르지오센터파크도 아직 분양조차 못하고 있는 실정이니 달서구의 아파트값 회복은 조금 더딜 것 같습니다. 가격에 대한 미래가치를 높이 평가할 수 있다면 벌써 청약을 받았겠죠? 지금 대구에는 아파트 매매가격이 오르기만을 기다리며 청약을 못 받는 단지가 많을 것으로 보입니다. 올 하반기만 1만 2천여 세대라고 하니 공급과잉이란 이야기가 계속될 것 같네요.​​​​다시 이편한세상 명덕역 퍼스트마크 이야기로 돌아가 볼까요? 명덕 이편한세상 1호선과 3호선 환승역에 인프라도 제법 잘 갖춰진 곳입니다. 그러나 주변 아파트 시세가 말해주듯 전용 84타입 7억대 분양은 무리수가 아닐까 하는 생각입니다. 중구 남산동 롯데캐슬이 7억 7천3백만 원의 실거래가를 보였습니다. 한때는 9억 5천의 실거래가를 보였던 곳이고요. 청라언덕역의 환승역 때문일까요? 중구에선 이미 오래전부터 인구가 모여들던 곳이고 중구에선 전체 약 9만 2천여 명의 인구 중 3만 3천여 명이 이곳에 집중되어 있습니다. 그만큼 살기 좋은 곳이라 생각되고 교통적인 면뿐만아니라 생활 인프라가 잘 발달된 곳이라 할 수 있습니다. 그런 면에서 아파트값에 좀 더 돈을 쓰는 것이죠. 대명 2동도 대구교대와 경북예고를 빼고는 볼만한 것이 없는 곳이죠. 남산 1동과 접하고 반월당역과는 한 정거장 거리입니다. 명덕 이편한세상 남산동 청라언덕 역과 비슷한 위치라 할 수 있습니다. 가치를 어디에 두느냐에 따라 다르겠지만 대봉 서한이다음에 프리미엄을 박하게 주는 것으로 보아 별반 차이가 없을 것이란 생각입니다. e편한세상이란 브랜드와 1,758세대란 대단지란 점도 부각이 되긴 합니다만 저라면 그 가격에 수성구에서 적당한 아파트를 찾을 것 같은데...​​​대명자이 단지모형​대명자이 그랜드시티는 역세권이 아닌 이유로 2023세대 대단지에 자이 브랜드를 달고 5.5억에 분양을 하고 있죠. 물론 오픈런을 보일 만큼 인기도 좋습니다만 역시 남구의 한계를 벗어나지 못합니다. 대구에서 지하철을 이용하는 인구가 얼마나 될까요? 대구에서 대중교통 중 지하철이 차지하는 역할은 미미할 것으로 보입니다. 그런데도 역세권을 찾는 것은 트렌드가 그러하기 때문입니다. 서울에서 역세권은 중요합니다만 대구에서 역세권은 미미합니다. 1번은 학세권이구요. 명덕 이편한세상 2번은 주변 환경이 될 것 같네요. 부자동네와 아닌 동네 같은... 3번 정도가 역세권이 아닐까 합니다. 요즘 고층 뷰를 즐기는 젊은 층이 많습니다만 큰 의미는 없을 듯합니다.​​​​분양가의 현실화가 필요한 때입니다. 미분양을 만들지 않도록 주변 시세에 맞게 분양할 필요가 있습니다. 청약에서 완판되어야 그다음 분양할 단지들에 부담이 없습니다. 힐스테이트 황금역 리저브는 무리한 9.5억이 미분양을 만들었죠. 완판 가능한 분양가를 정하는 것이 좋지 않을까 생각합니다. 조합원들은 추분이 부담이 되겠지만 말입니다. 입주권 사시는 분들은 조합원 추분을 잘 챙기셔야 할 것 같네요. 그래도 이득이 된다면 거래하시는 것이 맞겠죠? 대구 남구 대명동은 아직 갈길이 먼 것 같습니다. 만약 높은 분양가로 완판에 성공한다면 대구는 새로운 전환점을 명덕 이편한세상 맞을 것 같습니다.