23년 .이편한세상 명덕역 퍼스트마크 2월 오픈 예정이었다가 언제 바꼈는지 다시 4월 예정으로 변경되었다.[출처] 이편한세상 홈페이지이미 몇년전부터 투자자, 실수요자들이 주목하여 오픈하면 한방 완판이 예상되던 현장 대구 남구 명덕역이편한세상~! 하지만 분양시기가 계속 연기되며 완전 봄날인 4월로 또 연기가 되었다. 뜸을 너무 많이 들이다 기다리던 수요자들도 힘이 빠진상태..​오늘은 대구 남구의 대장아파트(예정) 명덕역이편한세상 정식명칭 [e편한세상 명덕역 퍼스트마크]에 대해 포스팅해보겠다.​▣ 사업개요사업명대명2동 명덕지구주택재개발정비사업위치대구 남구 대명동 2017-2번지 일원규모총1,758세대(지하2층~지상35층 17개동) [구분] 조합원541세대 / 일반분양1,112세대 / 임대90세대 / 보류지15세대평형(세대수)39(72), 41(18),59(610), 84A(568), 84B(419),84C(25),110(46)분양계획(세대수)59(482), 84A(223), 84B(400), 84C(7)건폐율용적율건폐율 18.07% / 용적율 269.62%시행 및 시공대명2동명덕지구주택재개발정비사업조합 / DL이앤씨(구.대림산업)입주시기25년 9월 예정일단 1,700세대 규모 대단지라서 아주 조으다.. 시공능력평가 3위(22년 기준 GS건설, 포스코건설까지 추월;;)대림산업의 이편한세상 브랜드까지 ... 단지배치 및 평면도 기대 된다. 일반분양 대기수요자는 한가지 아쉬운게 110타입(공급면적은 약 .이편한세상 명덕역 퍼스트마크 40평형) 큰평형이 없다는 점.. 조합원이 다 가지고 갔다. [사업추진현황]​2009년 2월 조합설립인가2018년 6월 사업시행인가2020년 3월 관리처분인가2022년 8월 착공 ▣ 위치도​지하철1,3호선 명덕역 더블역세권에 초역세권 굿~! 1호선으로 한코스만 가면 2호선 반월당역, 시내 접근 용이하다. 반경 내 도보권 통학 가능한 초·중·고 및 대학교까지 있으며 사업지 북쪽으로 중구, 동쪽으로는 수성구가 가까워 어느 지역이든 이동이 편리하다. 남구의 대장입지 스멜~! ​▣ 입지분석구분내용평가교통지하철1호선, 3호선 환승역 명덕역 더블역세권달구벌대로,신천대로,신천동로 이용 편리★★★★★교육영선초 도보 통학가능, 명덕초, 경상중, 경북여고,경북예고,대구고, 대구교대 등 학군 우수★★★★★환경단지 내 공원과 녹지공간 확충으로 쾌적한 조경★★★★생활인프라현대백화점, 대백프라자, 동성로와 반월당 등상권 이용 편리★★★★★입지는 수성구 및 중구와 가까워 생활권 공유가 가능하면서 교통 및 생활인프라,교육환경이 좋은 편. 대단지에 1군 브랜드까지 더해져 지역민의 관심 단지로 판단.​▣ 단지배치분석[출처] 대명2동 명덕지구 주택재개발 정비조합 .이편한세상 명덕역 퍼스트마크 홈페이지명덕지구는 대단지이지만 건폐율이 낮아 그런지 배치도만 봐도 단지내 주거환경이 쾌적해 보인다. 동간 간격 넓은거 보소~ 건축면적을 뺀 남은 대지면적에 조경이나 산책로, 테마공간을 조성하여 자연친화적 요소가 돋보인다.​명덕네거리에서 대중교통을 통해 들어오는 입주민을 위해 소공원과 진입광장을 구성한 것이 특징이며 명덕역 지하철 개설통로가 사업지 소공원 앞쪽으로 신설예정으로 입주민들 지하철 이용이 더 편리해 진다고 한다. 단지 건물의 향 배치를 보도록 하자. 남향 위주로 배치(남향, 남동,남서향)하였고 일부 타입(59)은 동향도 있다. 단지배치 어디가 로얄동인지 모르겠다 하시는 분들의 팁~~! ※ 힌트는 항상 큰평형(비싼거)대가 어디에 있는지 보면된다. 파란색이 큰 평형대(110)로 보이는데 최고 아래 앞동이면서 명덕네거리 대도로변 소음과는 이격되어 있고 공원부지 조성으로 조망이 확보되는 장점이 있다.그 다음에는 V자 형태로 된 오렌지색 84형 타입이 좋아보인다. 동간거리가 넓어 조망,일조도 .이편한세상 명덕역 퍼스트마크 양호​남구 대장 아파트의 시원한 단지배치와 쾌적한 환경이 굿~! ​▣ 평면분석​[84A 568세대] (※ 실제평면과 다를 수 있어 직접 확인 필수)[출처] 대명2동 명덕지구 주택재개발 정비조합 홈페이지판상형 4베이에 수납공간이 좋아보인다. 하지만 안방에 발코니는 어디갔지 ?? 이런 사람들이 있을건데.. C2하우스를 적용하였나 보다.명덕역 이편한세상 현장에서 평면도 대림산업의 주거플랫폼인 C2하우스를 적용하였다. 이미 두류역이편한세상에도 적용한 사례가 있지 아마... C2하우스 : 대림산업이 자체 특허를 보유, 내력 벽체를 최소화하고 내부공간 구획의 가변성을 극대화 하였다. C2하우스의 장·단점을 정리해보았다.▷ 장점은 현관옆 대형펜트리, 안방 공간 극대화, 드레스룸크기향상, 실외기 소음에서 탈출 등▷ 단점은 빨래를 널 공간?(건조기 필수), 화초 키우기 힘듬 ​평면에 호불호는 있겠지만 공간 활용에 있어 최상의 선택인거 같다. ​▣ 가격분석​□ 남구 상위 아파트 시세※ 네이버 매물 기준 [판상형, 10층 .이편한세상 명덕역 퍼스트마크 이상 최저가 매물 발췌] 오랜만에 시세를 조사해보니 하락폭이 크다. 대구 부동산의 현실.... 21년 실거래를 확인해보니 교대역하늘채는 6억6천~7억4천까지 실거래가 나왔다. ​단지명을 바꾼 대명역 리슈빌은 21년도 6억1천까지 실거래가 찍혔었다. 불과 2년만에 무슨 일이............ 실수요는 그나마 버티겠지만 투자자는 눈물을 머금고 정리하는 상황;​현재 기준 네이버 매물을 최저가로 발췌해보았다. 주관적 의견으로 급매로 나오는 물건이 이제는 시세 개념으로 생각하고 있다. 거래량 없는 시세 하락장에서는 KB시세, 감정원 시세 별 의미가 없어 보수적으로 책정. ​ 명덕역이편한세상과 가까운 교대역하늘채는 평당 1,500만 정도 시세가 나온다. 신규 단지, 초역세권에 대단지라 당 사업지 분양 전(?)까지 남구의 대장아파트라고 생각한다. 부동산 시세 회복시에 빠르게 상승할 단지이다.​앞산봉덕영무예다음은 남구에서 시세가 좋은 입주3년차 되는 아파트이다. 신천 조망이 가능해 나도 청약을 넣었던 걸로 기억이난다. (물론 .이편한세상 명덕역 퍼스트마크 광.탈;;)​대명역센트럴엘리프 신규입주단지는 아직 매물이 일부 남아있다. 현재 마피 4천~5천이 네이버 매물로 올라와있다. 이런 물건도 빠르게 정리되어 시장 안정화가 되었으면 한다.​□ 인근 신규 분양단지 ※ 신규단지 분양가는 모집공고 참고 [판상형, 기준층, 확장포함] 남구 신규분양단지 3곳 중 교대역푸르지오가 사업지와 근접하나 전매제한 ;​3월 입주대기 중인 대봉교역 태왕아너스의 경우 급매가 마피 3천~6천이 뜨고 있다.​ 대명자이는 2천세대 대단지이나 입지상으로 사업지 보다는 약한 것으로 보이는데 5억6천에 분양했으나 청약률이 저조해 계약이 잘 안된것으로 알고 있다. ​단지와 가까우나 행정구역이 다른 중구의 대봉서한은 6억2천에 분양했으나 일부 잔여세대가 남아 분양 중이다. ​■ 분양가 추정 [※ 지극히 주관적 의견...;;]​부동산 상승기 때는 인근 분양단지 몇천 올리면 끝났는데 현재 시장침체기에는 분양가에 예민해질수 밖에 없다. 대구 부동산 시장 정황상 건설사 입장에서는 .이편한세상 명덕역 퍼스트마크 분양완판이 매우 중요하다. 사업주체인 조합에서는 분양가를 적정하게 책정해 조합원 이익도 신경써야된다는 주장이 다수. 그래서 보통은 시공사는 분양가 책정을 완판에 맞추고 조합은 적정 분양가를 받고 싶어 한다. ​상기 남구 신규아파트 시세 및 신규 분양단지 분양가를 종합해 지극히 개인적인(?) 예상 분양가를 추정해봤다.우선 명덕역이편한세상 입지나 규모, 브랜드로 봤을때 비교아파트들 보다 우위에 있다. 대봉서한 현장이 중구에 있지만 이 현장 조차 능가한다는게 개인적인 판단이다. ​그렇다고 현시점 6억4천~5천대 분양하면 시장 수용이 쉽지는 않다고 본다. 현재 시세나 분양가들은 인근 단지의 미분양, 마피를 확인하며 공격적 보다는 안정적으로 접근할 필요성이 있다. 분양가 책정에 따른 분양 컨디션을 예상해 보았다.​분양가 책정에 따른 분양성 예상 [개인적 의견]​5억4천~5억6천 GOOD5억7천~5억9천 NOT BAD6억~6억2천 DIFFICULT6억3천~6억5천 VERY HARD​※상기 분양가 책정(예상)금액은 기준층, 확장, 무이자 포함 .이편한세상 명덕역 퍼스트마크 가격대를 나타내며 관계자들도 여러 가격대에 따른 리스크를 고려해볼거 같다.​아마 실수요자는 아주 저렴(?)하면 좋겠지만 기본적으로 5억중반~6억 안되는 가격대 희망자가 많을 것이다.​대구 부동산 하락세에 거래량도 없는 시장 상황에 적절한 타이밍에 신규분양을 하고 무엇보다 그 시점에 맞는 시장 수용가를 책정을 하기에 여간 어려운 일이 아닐것 같다.​▣ 마무리​23년 대구 부동산 시장이 열악함에도 불구하고 e편한세상 명덕역 퍼스트마크는 지역민에게 가장 주목받고 있는 단지라고 생각한다. 현 시점 분양 시 그나마 선방할 수 있는 몇 안되는 사업지가 아닐까~?​기다림에는 많이(?) 지쳤지만 기다린만큼 실수요층에게는 부담이 덜한 분양가와 조합원의 적정 이윤을 보장하는 합리적인 분양가가 책정이 되길 바란다. 4월에는 꼭 견본주택 오픈하는 것을 기대하며 마무으~리 한다. ​대구광역시 남구 대명동​