​[정의]재개발 .이편한세상 명덕역 퍼스트마크 : 기존의 주거환경이 낙후된 지역을 전부 밀어버리고 도로, 상하수도, 주택 등을 새로 지어 주거환경과 도시미관을 바꾸는 사업재건축 : 집, 아파트, 빌라, 학교 등 기존에 있던 각종 노후 건축물을 허물고 다시 짓는 것즉, 재개발은 재건축과 비슷하지만, 재건축과 달리 정비하는 기반 시설 전체가 열악한 경우를 재개발이라고 한다. 쉽게 말해 건물만 새로 지으면 재건축, 낙후된 동네 전체를 도로 등 기반까지 싹 갈아엎으면 재개발.​​​[재개발/재건축 단계]​-&gt조/사/관 단계에서 금액이 뛴다. 구분재개발/재건축 단계비고1단계기본계획 수립2단계안전진단3단계정비구역 지정4단계추진위원회 승인5단계조합설립 인가6단계사​업시행 인가7단계관리처분 인가문현3구역8단계철거 신고9단계착공 및 분양안락1구역, 우암1구역,명덕지구10단계준공 및 청산​​부산 문현3구역 재개발(7단계. 관리처분 인가)84A타입 6억 매수위치- 문현3구역은 문현베스티움부터 시작해서 위로는 광원아파트 바로 아래, 왼쪽으로는 한얼고등학교 바로 아래까지 굉장히 넓은 면적으로 진행되고 있는 재개발 구역이다.- 길쭉한 ㄱ자 형태의 구역으로, 고바위가 상당하다.- 학교는 성동초, 문현초/문현여중/문현여고, 한얼고가 있는데, 중학교가 반드시 들어와야 .이편한세상 명덕역 퍼스트마크 할 것 같다.- 베스티움 앞 메인도로는 거의 평지지만 성동초나 한얼고, 현대2차와 광원아파트가 있는 곳은 경사가 상당하다.​- 한얼고 쪽으로 올라가는 메인 도로가 없었는데, 호갱노노에서 본 글에 따르면 동그라미 친 곳에 도로가 신설될 예정이라고 한다.​2. 입지- 지하철역은 2호선 국제금융센터,부산은행역과 가까우나 도보로 걸어갈 수 있는 거리는 아니다. 사실상 메인 도로는 문현삼성과 베스티안의 도로인데, 지하철보다는 버스를 이용하는 것이 더 용이하다.- 문현현대2차 아파트 옆으로 ;구역의 땅 다지기가 진행 중이다.- 부산문현2 : 960세대(분양 768세대), 분양시기 2023년 11월, 시공사 대우, 계룡, 금호산업. - 성동초/문현초 배정 (좌) 상권/ (우) 학원가- 문현여중(85.5%), 성동중(79.9%)로 사실상 학군이나 학원가 환경은 낙후되어 있다고 볼 수 있다.​3. 개발단계- 관리처분인가 단계​4. 임장 요약고동골로 메인 도로. 이 도로를 기점으로 왼쪽은 재개발 구역, 오른쪽은 상가.재개발 구역으로는 빈집과 빈 상가들이 굉장히 많았고, 거주하고 있는 .이편한세상 명덕역 퍼스트마크 집을 찾는게 더 빠를 정도였다.​​문현초등학교에서 바라 본 재개발 구역.한얼고등학교쪽 경사, 뒤쪽으로 갈수록 굉장히 고바위다.한얼고등학교쪽으로 올라가는 길에 보니 이 정도 인프라는 없어야(?) 재개발이 되는 거구나, 하고 느꼈다.그래도 우암1에 비하면 주변 인프라(지하철, BIFC, 베스티움 상가 등)가 좋은 편.​​5. 투자검토- 문현3구역과 입지적으로 가장 비슷한 단지를 골라보면 최근에 분양한 문현동 롯데캐슬인피니엘인데, 인피니엘의 84타입 분양가는 약 8억... ​​부산이 선호하는 '브역대신평초'기준으로 했을 때, 인피니엘(브역신) 8억, 대연양우내안애퍼스트(역신) 5.5억, 문현베스티움(역신평) 6.2억, 문현경동리인(신) 4.9억문현3구역은 구역에 따라 다르긴 하지만 '브대신초'이면서 초대단지 프리미엄과 주변 환경 개선의 여지까지 합치면 6억 정도면 비싸지 않은 가격인 것 같다. ​​부산 안락1구역 재건축(9단계. 착공 및 분양)84B타입 4.9억 매수위치- 명장동에 가까운 안락동. 초등학교 3개, 중학교 3개, 고등학교까지 둘러싸여 있는 평지의 재건축 구역- 입지는 E편한세상명장보다 훨씬 좋음.​​2. 입지(좌) 상권 / (우) 학원가- 지하철은 멀지만 .이편한세상 명덕역 퍼스트마크 동래역으로 오가는 버스가 굉장히 많음. ​- 안락역 근처부터 안락SK아파트 뒷편으로 상권이 모여있으며, 학원가도 충렬초등학교 근처에 몰려 있음. 유해상권 거의 없음.-반안중(91%), 혜화여중(89%), 충렬중(76%)로 학군도 나쁜 편 아님.- 충렬초 배정​​3. 개발단계-현재 착공 및 분양 단계. 언제 분양할지는 아직 미정인 상태다.​4. 투자검토근처 입지가 더 떨어지는 e편한세상동래명장이 5.8억, 주변 가장 인기 좋은 구축인 안락뜨란채가 5억대를 형성하고 있는데 4.9억 매수가로 선정했을 때, 안락1구역은 충분히 메리트가 있는 곳이다.다만 추가적인 분담금이 어떻게 나올지, 일반 분양가는 어느 정도로 책정이 될지 지켜봐야할 것 같다. ​부산 우암1구역 재개발(9단계. 착공 및 분양)84A타입 6.2억 매수위치- 우암1구역은 효성해링턴으로, 현재 입주를 완료한 부산오션파라곤 단지 뒷편으로 들어선다.- 사실 북항 뷰 외에는 내새울만한 입지 가치는 없어 보인다. 감만/우암동은 남구에서도 가장 입지가 떨어지는 곳. ​2. 입지- 대연디아이엘(대연3구역)에서부터 두산위브더제니스오션시티(우암2구역), 해링턴마레(우암1구역), 대연8구역까지 남구는 천지개벽 하는 .이편한세상 명덕역 퍼스트마크 중. (좌) 상권/ (우) 학원가- 교통은 지하철역도 멀고 버스도 많이 다니지 않는,,,, 교통이 거의 없는 곳. - 사실상 우암동은 학원가, 상권이 모두 전멸인 상태. - 말만 숲인 '우암동 도시숲'을 시작으로 완전 산같은 고바위를 자랑하는데, 파라곤과 해링턴마레는 그나마 초입이라 경사가 거의 없는 편. - 성천초 배정.(일부는 우암초 배정)​3. 개발단계- 착공 및 분양 단계로, 터는 모두 닦여져 있는 상태. 9월 - 북항뷰, 파노라마 조망, 트리플 스카이 브릿지 세 가지를 밀고 있다. 9월 오픈 예정.​​4. 임장 요약동항성당 방향에서 찍은 사진으로 뒷편으로 보이는 게 오션파라곤. 터를 다 닦아두고 펜스가 쳐진 상태다. 우암동 도시숲도 가봤는데 그쪽보다는 상대적 평지(?)느낌...생각보다 고바위가 심하지는 않다. 하지만 북항뷰를 위해서는 오션파라곤의 입지가 더 좋음. 온김에 올라간 곳에서 마주한 우암2구역과 대연3구역! 여기는 두산위브더제니오션시티(우암2구역) 공사현장!!!!! 우암동도시숲으로 올라가서 해링턴마레를 내려다보려고 .이편한세상 명덕역 퍼스트마크 했는데 그쪽은 안보이고 우암2구역 공사현장이 보인다 ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ 여긴 뷰....가 없고 그냥 아주 광활한 대단지. ​외진 산길을 조금 넘어가니 대연3구역의 209, 210동 부지가 보인다! 앞쪽에서만 보다가 이렇게 뒤에서 디아이엘을 보니..... 뒤쪽이 많이 고바위고 초등학교도 굉장히 멀고, 210~214동 저층은 뷰가 아예 없겠구나 하는 느낌을 받음. ㅎㅎㅎㅎㅎ ​오른쪽이 신연초, 왼쪽이 디아이엘 부지. ​막간을 이용해 들른, 우암동 도시숲 ㅎㅎㅎㅎ 산타고 올라온 보람이 있다, 세미나 덕분에 오랜만에 함께하는 임장 아주 신난당 :-) ​여기가 명당이구만..... 북항뷰를 조망할 수 있는 우암동 도시숲. 달빛마실이라는 표지판보고 올라갔는데 왠만하면 차타고 가세요.......ㅎㅎ​5. 투자검토오션파라곤 실거래가 - 오션파라곤 31평 기준 가장 최근 실거래가가 6.37억으로 입지는 해링턴마레보다 오션파라곤이 더 좋다. 매매가는 오션파라곤 6.4억(현재 31평형 매물 없음), 해링턴마레 6.2억 비슷한 편으로, 해링턴마레에 투자로 큰 메리트가 없을 것 같다는 생각이 든다.​대구 명덕지구 .이편한세상 명덕역 퍼스트마크 재개발(9단계. 착공 및 분양)84A타입 6억 매수위치- 명덕지구는 대구 중구와 남구의 경계에 있는 명덕역 더블역세권에 위치하고 있다.- 대구는 학군지인 수성구의 범4만3(오른쪽 네모 구역으로 범어4동, 만촌3동) 입지를 가장 선호하는데, 아무래도 수성구에 학원가나 좋은 상권들이 몰려 있어서 수성구와 접근성이 좋은 위치가 좋은 입지일 것 같다. 2. 입지- 3호선, 1호선 명덕역 더블 역세권. 대구는 2호선에 대한 수요가 굉장히 높아서 왠만하면 2호선 근처가 좋음..! 다만, 3호선 명덕역에서 수성구까지 거리가 2,3정거장밖에 되지 않아서 접근성이 굉장히 좋다고 볼 수 있다.- 영선초등학교 배정.​(좌) 상권 / (우) 학원가 - 역세권이라 상권은 명덕역 주변에 형성되어 있으나, 학원가는 수성구에 몰려있다. 그래도 명덕역 -&gt반월당역 -&gt수성구청역까지 가는게 가까움.- 중앙광장이 있는 조경으로 동간격도 넓어보인다. 3. 개발단계- 착공 및 분양 단계인데 찾아보니 후분양으로 진행하는 것 같다.​4. 투자검토​1호선 교대역 앞 교대역하늘채뉴센트원 5.3억 .이편한세상 명덕역 퍼스트마크 (남대구초 배정) 명덕역 역세권 대봉서한이다음 5.69억(대구초 배정)교대역푸르지오트레힐즈 4.78억(영선초 배정)​주변의 비슷한 단지를 대상으로 비교해보면,e편한세상명덕역퍼스트마크 &gt대봉서한이다음 &gt교대역하늘채뉴센트원 &gt교대역푸르지오트레힐즈6.0억 &gt5.69억 &gt5.3억 &gt4.78억 입지순대로 가격이 형성되어 있음!​​[결론]구분대구 명덕지구(재개발)부산 문현3구역(재개발)부산 안락1구역(재건축)우암1구역(재개발)이편한세상 퍼스트마크BIFC 시그네이처현대 두산 컨소시움푸르지오해링턴오션힐스세대수1758세대2367세대1481세대2204세대비례율109%105%100%101%조합원 분양가3.55억3.74억3.45억2.7억권리가2억1.7억1.9억1.6억프리미엄2.2억2.3억1억3.5억매수가4.2억4억2.9억5.1억이주비대출1억1.14억1억1억투자금3.2억2.84억1.5억4억추가분담금1.8억2억2억1.1억비고84A타입 6억 매수84타입 6억 매수84B타입 4.9억 매수84A타입 6.2억 매수입지순위3124투자순위3214단지별 투자 검토 결과 재/재 이슈로 인한 입지개선의 여지 및 단지 특성에 따른 입지 순위는 초대단지+부산 남구라는 입지를 품에 가진 문현3구역이 1등. 주변에 학교가 많고 유해시설이 없는 안락1구역이 2등, 초역세권+수성구와 가까운 명덕지구가 3등, 입지로 보나 브랜드로 보나 꼴찌가 우암1구역.절대적인 매수가가 싸고, 입지 대비 가격이 싼점이 안락1구역을 투자순위 1위로 준 이유.앞선 미션에서 분석한 동대구역 화성파크드림과 대구 명덕지구를 비교했을 때, 동대구역 초역세권인 화성파크드림이 명덕역보다 더 우위한 것 같다. 가격으로보면 딱 적정한 금액같다. ​​​​​